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浅析房地产企业内部会计控制管理——基于中天鸿源内部会计控制的思考

发布时间:2014/12/25 16:12:30阅读次数:

湖北中天鸿源企业  游甜

 

摘要:内部控制是现代企业加强经营管理,提高经营效率,实现经营方针和目标的有效工具和手段,对房地产开发企业来说尤是如此。企业管理的核心是财务管理,财务管理的目标必须和企业目标一致,企业的价值最大化是企业目标,更是财务管理应当追求的目标,为达到这个目标,必须从内部控制上入手,了解了房地产企业的财务现状和突出问题,如何从根本上实现内部风险的可控,才是创造一个高效率企业管理模式的关键所在。本文从加强企业内部控制的必要性入手,列举出企业内控控制失控的表现形式,简单分析提高企业内部控制水平的方式,重点提出房地产企业加强内部控制的对策与建议。

关键词:房地产 会计 内控

引言

内部控制是衡量现代企业管理的重要标志,通过实践得出的结论是:得控则强、失控则弱、无控则乱。回顾近几年来发生的财务舞弊事件,为我国现阶段的会计工作敲响了警钟,无论如何都要坚持“两手抓”:一手抓结果,即财务会计报告;另一手抓过程,即生产财务信息的内部会计控制。新《会计法》二十七条规定“各单位应当建立、健全本单位内部会计监督制度”。房地产开发业在我国是一个新兴产业,经过十几年的发展,房地产开发业已成为我国国民经济发展的支柱产业,为我国城市建设和经济发展发挥了应有的作用。为了企业能够健康发展,房地产开发企业必须建立内部会计控制来提高经营效率。 

一、加强企业内部会计控制的必要性

(一)企业会计内部控制的定义

企业内部会计控制是指与保护企业财产物资的安全性、会计信息的真实性以及财务活动的合法性有关的控制系统。它的目标是确保企业经营活动的效率性和效果性,资产的安全性,经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用:一是有助于企业领导实现经管方针和目标;二是保护企业各项资产的安全和完整,防止资产流失;三是保证企业业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。此外,它还能保证企业内部财务活动的合法性。

(二)企业会计内部控制的作用

会计内控最根本的目的在于规范会计行为,保证会计信息的真实完整。单位财务会计工作是一项综合性的工作,渗透到单位经营管理的各个方面。而会计资料特别是原始凭证是由单位各个部门的人员经手的,牵涉到单位经营管理的各个方面,在会计事项办理过程中,可能因手续不全、凭证不足、各个环节控制不严而导致会计资料失真,或者个人营私舞弊,最终给单位造成损失。所以,建立健全互相牵制的会计内控制度,需要统一领导,统一部署,各部门共同协作,各员工积极参与、有效实行,才能真正发挥会计内控的实际作用,为保证会计信息真实完整夯实基础。 

二、企业内部会计控制失控存在的问题

企业内部会计控制失控的原因有很多,不仅房地产企业,其他不同类型不同行业也都存在企业内部会计控制失控的现象,主要表现在如下三个方面:

(一)岗位责任模糊不清 

对岗位职责的设置应贯彻相互牵制的原则,对不相容的职务实行分离,使不同岗位之间形成一种相互监督、相互牵制的关系,这是内部控制制度的原则。但是目前许多单位内部中下层机构之间,不同岗位之间以及不同人员之间无法形成有效的牵制,有的单位存在着不相容职务兼任的现象,岗位责任制形同虚设;有的单位管理人员“事必躬亲”,亲自操办自己的涉及资金支付的经济业务事项等。

(二)缺乏内部人员的监督检查力度 

当前,有的单位在内部控制制度上只是强调对审批程序的监督,而不论内部人员做得对不对,只要有内部人员签字,就算内部控制监督到位了。现行的财务“一支笔”控制的监督方式,虽然一方面解决了费用控制的责任归属问题,但有些会计人员放弃职责,领导签字就照办,我不负责,致使会计内部监督有名无实。

(三)缺乏内部审计 

从单位管理角度来讲,内部审计是对内部会计控制的控制。然而内审监督在某些单位由于受到利益关系和人际关系的制约,很难客观、真实、公正地开展工作。 

三、提高企业会计内部控制水平的方式

针对企业内部存在的内控失控现象,我的观点认为:房地产企业要建立健全会计内控制度,应统一思想,提高管理水平,积极采取措施,推动会计内控水平的整体提高。

(一)单位领导充分重视,组织措施到位,高管人员以身作则,实行全员参与 

会计内控是一项系统的综合工程,是单位管理的重要组成部分,不仅需要单位各管理部门之间的协同协作,更需要组织上的强有力的领导,单位负责人要亲自出马,对实施的全过程实行组织上的统一领导策划、政策上统一制订、实施上统一安排、实施效果统一检查、统一奖惩,变少数部门的行为为单位管理部门的一致行为,变临时行为为持之以恒的长期行为,变管理者行为为全员参加行为,特别是单位高管人员更要带头实行制度,让内部会计控制约束单位内部涉及会计事项的所有人员,使任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力,单位高管人员既不“向上越权”,又不“向下越权”,更不超越职责插手事务,才能明确责任,规范运行,使会计内控制度建立健全并持之以恒地有效实施。

(二)提高内部会计控制制度建设的意识,改“习惯”为制度,变“经验”为程序 

提高内部会计控制制度建设的意识,树立风险观念,将一些习惯做法逐步加以归纳总结,形成书面制度,将一些好的“经验”做法整理成办事流程,规范办事程序,形成互相牵制的内控制度,同时重视办理会计事务人员的业务素质及职业道德,杜绝经济业务过程的差错及舞弊行为。

(三)重视内部审计控制,真正落实责任制,保证内部会计控制制度的顺利、有效 

运行内部审计控制是对内部会计控制的再控制。单位的日常经济活动、管理制度是否合理、合规、有效,由日常的内部审计机构进行评价,可以把风险消灭在萌芽状态,防止问题成堆甚至触犯法律;把审计结果与日常考核结合起来,真正落实责任制,加强监督与奖惩制度,这是日常对单位内控制度实行情况的再监督,也是保护员工的主要措施。有条件的单位均应建立内部审计机制,保证内部会计控制制度的顺利、有效运行。 

四、房地产企业加强内部会计控制的对策与建议 

房地产企业要制定科学完善的内部会计控制规范,以保证企业能够健康的发展。在制定内部会计控制规范时,大家必须充分考虑的问题是,由于内部会计控制工作所涉及的内容非常广泛,因此,内部会计控制规范就应当是一个体系。从结构上看,它可以分为两个层次:第一层次是内部会计控制基本规范。它主要是就涉及内部会计控制的目标、原则、内容、方法、检查、督导和实施等问题予以规范。第二层次是内部会计控制具体规范。它主要是对单位内部的各种具体会计工作进行规范。从内容上看,它可以从五个不同的角度来进行规范设计:第一,是具体经济业务的内部会计控制规范,如工程项目、采购与付款、销售与收款、对外投资、筹资、担保、成本费用的发生与支付等;第二,是具体会计要素项目变动的内部会计控制规范,如货币资金、实物资产、证券资产、无形资产等;第三,是具体会计业务处理岗位的内部会计控制规范,如出纳、记账、报表、保管、经销、采购、收款等;第四,是具体会计管理岗位和管理环节的内部会计控制规范,如授权、实行、质检、验收、审核、付款等;第五,是会计业务处理手段的内部会计控制规范,如手工会计处理系统和电子数据处理会计系统等。通过制定不同的内部会计控制规范,形成一个相对完善的体系,才能对规范单位内部的会计控制工作起到重要的促进作用。

(一)控制环境的建立 

有良好的控制环境,才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素,主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度,认识和行动。具体包括,管理者的思想和经营作风,单位组织结构,人事工作方针及实施措施,影响本单位业务的各种外部关系等等。

(二)会计系统的建立 

房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到: 

1)确认并记录所有真实的经济业务; 

2)及时并充分详细地描述经济业务,以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类; 

3)计量经济业务的价值,以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值; 

4)确定经济业务发生的期间,以便将经济业务记录在适当的会计期间;

5)在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。

(三)控制程序的建立 

控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊,不相容职务要分离,组织机构之间要相互控制。

(四)房地产开发成本的控制针对房地产行业的具体情况,最重要的是要加强房地产开发下列财务指标的控制。 

1、设备及材料采购的控制 

对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理,并将不相容的岗位分离开,以相互牵制,防止舞弊,降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度:对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请;对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文,经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价,确定潜在供应商。 

2、房地产施工成本的控制 

房地产开发企业的发包工程较多,而各类工程项目所需的施工资质也不同,为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好,应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标;在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业,以期形成未来的战略伙伴,以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时,应根据设计变更通知书等有关文件,配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续,站在诚信的角度保护各方的合法权益。 

3、房地产开发费用的控制 

房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度;对普通广告除进行总额控制、预算控制外,还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。 

4财务的控制 

财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉,只有在保证净现金流量为正的情况下,才谈得上投资报酬率,才谈得上企业未来的发展,故此,房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量,以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会,并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下,结合信贷资金的流入时间,采取银行承兑汇票的方式延迟付款期,最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐,以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定,实行授权审批制,并将不相容的岗位分离开,以保证企业内部控制的有效性与完整性。 

五、针对中天鸿源内部会计控制的思考

湖北中天鸿源房地产开发有限责任企业是隶属于湖北清能地产集团有限企业的全资子企业,而湖北清能地产集团是湖北省国资委直属企业,作为一个国有性质的房地产企业,处在一个房地产经济高速发展的时代,为了维持企业本身的健康稳定持续发展,不断提高企业的经济效益,实现企业价值最大化及股东价值最大化的各种战略目标,加强企业的内部会计控制管理是非常有必要的。同时加强中天鸿源内部会计控制更加有利于确保中天鸿源经营活动的效率性和效果性,资产的安全性,经济信息和财务报告的可靠性。从而进一步促进企业的稳健、快速发展。

通过以上四个方面的论述,就中天鸿源企业内部会计控制的发展阐述以下四个方面的特点:

1、企业内部会计人员岗位责任清晰明了

中天鸿源内部会计控制制度严格按照国家有关会计政策和集团企业相应的会计制度实行,对岗位职责的设置贯彻相互牵制的原则,对不相容的职务实行分离,使不同岗位之间形成一种相互监督、相互牵制的关系。出纳与会计的职责明确,资金收支方面有严格的审核控制方式,确保了各方面资金的安全性,以及经济信息的真实可靠性。例如,对外付款业务,各方面付款程序及附件收集齐整后,由会计审核收取的发票是否真实,然后移交财务经理审查,最后由总会计师审签,复核完毕后交由出纳开具转账支票。支票开好后,需要盖上银行预留印鉴才有效,而中天鸿源相应的银行预留印鉴分别由不承担出纳职责的人员保管,盖章的过程同时也是对支付金额的另一次复核,从而确保了付款业务的真实、完整,不会出现任何可能的舞弊现象。

2、内部人员的监督检查力度强

当前,中天鸿源在内部控制制度上不仅强调对审批程序的监督,而且强调了内部人员责任监督的重要性。每一笔经济业务的环节都存在不同形式的监督方式,不但解决了费用控制的责任归属问题,同时也明确了会计人员的内部监督职责。例如,每一笔报销业务首先须附有完整的附件以确定该笔业务的真实性,其次须有相应经办人员,对应部门负责人签字确认,再次由财务部门对该笔业务支出的各种附件以及金额进行复核,最后由总经理审核签字。每一个看似简单的程序都隐形中对应了该业务中的各人员的监督职责。同时,财务部每月定期进行现金盘点,其中盘点人,监盘人,会计,财务主管均在场进行监督检查,并在盘点表上签字确认,以明确各方的监督检查职责。

3、预算管理控制开发成本费用,公开招标控制成本

目前,中天鸿源严格按照集团企业预算管理的要求每月上报下月的资金预算,当月产生的各项成本费用,严格按照资金预算来支付,确定企业资金的走向,一方面控制了项目开发过程中的成本费用,另一方面确保了企业资金的稳定性。此外,中天鸿源现阶段,除了各项历史遗留问题外,各项大的工程发包均严格按照企业制度和国家政策采取公开招投标的方式来确定各施工单位,并选择较好的施工单位确定长期合作关系,这样有利于企业控制和降低开发成本。

4、内部信息不对称问题较为明显 

由于中天鸿源企业本部与各项目部办公地点不同,在工作信息交流反馈方面,比较容易出现信息不对称的现象。自清江泓景进入售楼状态之后,在客户交房款、放贷事宜比较容易出现信息不对称的问题。在资金预算方面,有时也存在信息不对称的现象。

综上所述,现阶段企业内部会计控制的环境较完善,会计制度明确,内部会计控制程序严谨,但是信息交流方面存在些许问题,建议各部门之间加强各项信息交流,以促进企业内部会计控制的稳定、有效运行,从而进一步提高企业经营效率,促进企业的稳步快速发展。

结语

房地产企业必须通过建立和健全内部会计控制的制度建设,形成完善的内部牵制和监督制约机制,规范单位会计行为,才能从源头上和制度上治理内部风险,遏制经济犯罪行为,保证经济的健康发展和资产的安全完整,进而推动企业的健康稳步发展。


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