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深圳湖北大厦有限企业组织职工爱心捐款

发布时间:2014/4/22 23:17:34阅读次数:

集团机关企划部  吴光兵

国有或国有控股房地产企业占据了房地产业的半壁江山。土地储备是房地产企业可持续发展的“面包”,如何进行合理的土地储备,保证国有房地产企业健康发展是大家普遍关心的问题,在当前大力推进反腐倡廉的形势下更具有其现实意义。

对国有房地产企业土地储备方式研究离不开对相关联的以下二个问题的详细分析:1、土地储备经济规模; 2、土地储备方式。

一、国有房地产企业土地储备经济规模

对房地产企业来说,土地储备在很大程度上影响着企业的综合实力和发展潜力,是综合评价上市企业的重要指标。据中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心公布的《2013年中国房地产上市企业测评研究报告》,2012年上市房企新增土地储备前三甲为:万科新增土地储备2534万平米,土地储备总量3947万平米;保利地产新增土地储备1253万平米,土地储备总量4278万平米;龙湖地产新增土地储备704万平米,土地储备总量3952万平米.无论是2012年新增土地储备量还是土地储备总量,纯粹的央企保利地产和央企华润占第一大股东的万科新增土地储备共占了前三甲的84%,土地储备总量的68%。因此,国有房地产企业无论是房地产开发量还是土地储备量都是主力军。地方国有房地产企业亦如此。

国有房地产企业土地储备规模如何确定?理论界大多采用土地储备存续比来衡量。土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20-35之间比较合适,即在现有销售状态不变的情况下,相对于59年的开发用地。

实践中土地储备存续比20-35可以根据企业经营情况灵活调整。一般来说,企业规模大,开发能力强,土地储备量大,反之则小。

二、国有房地产企业土地储备方式

1、招拍挂方式

2002 71日起,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施,规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此,国有房地产企业要想获得土地储备,招拍挂方式是首选。

招拍挂制度秉承公平、公正、公开原则,其阳光性操作最大限度地规避了土地交易过程中主动或被动的道德风险,使这一方式受到国有房地产企业从一般员工到领导的普遍欢迎;净地出让制度,有效地规避了开发商作为市场主体从一开始就站在拆迁户对立面的窘境,从而使开发商集中精力搞好项目规划和开发,大大加快了工程建设进度。

在招拍挂制度推行过程中,各地根据实际情况衍生出其他一些方式:如土地一级介入、二级开发方式,上海的“勾地”方式,广州的“三旧”改造方式,武汉的“城中村”改造方式,等等。但无论哪种方式,开发土地都必须通过招拍挂方式取得。

2、转让方式

由于各种原因,拥有土地的房地产企业无力开发而将现有土地转让。转让土地也是国有房地产企业获取土地储备的方式之一。

对于土地转让,《城市房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定:属于房屋建筑工程的,完成开发投资总额的25%以上。实践中转让土地一般未开工或投资较少,很难达到25%的要求,因此采用股权转让方式实现。

土地转让法律风险很多,理论分析也很透彻。本文主要分析土地转让过程中的道德风险。主要有:

1)腐败风险。只要有交易就有腐败风险,土地交易价格的可塑性无疑增加了这种风险。即使通过产权交易平台亦无法解决此问题,相反开发条件越差,越不容易产生竞争,为腐败行为的实现留下足够的空间。当然,与其他任何事情一样,土地转让方式只是为腐败行为提供了可能,并不必然。

2)信息失真风险。地块转让方有义务向意向购买方提供项目真实、准确的项目信息:是否拖欠建设工程款?已建工程是否符合批准的规划设计要求?土地是否抵押查封?是否存在潜在的合同违约及一般性债务?股权是否被设定担保、已被转让或被采取司法措施?等等。这些问题纷繁复杂,工作浩繁,有些问题需要实际进入才能发现。特别是地块转让方为了自身利益,利用信息不对称优势,隐瞒事实、不披露应当披露的事项。交易达成购买方经营一段时间发现潜在风险,但此时悔之晚矣,经济上蒙受巨大损失。

3)坐地起价风险。土地是稀缺的,因而价格是上涨的。土地交易价格如何确定?理论上说转让价以土地出让金为基础,加资金财务成本,适当溢价是可以接受的。有的地块转让方以较低的价格获得土地,利用土地的稀缺性坐等土地增值获得转让收益。这里除土地闲置被收回的政策风险外,还有土地升值多缴纳土地增值税的经济风险。土地转让方较高的价格预期和购买方认为合理的转让价格之间存在较大差距,特别是作为购买方的国有房地产企业要接受严格的审计。转让价格的敏感性使交易无法最终达成,使得转让方式也无法成为国有房地产企业土地储备的重要方式。

三、招拍挂方式是国有房地产企业土地储备的阳光竞争方式

    随着房地产项目的不断开发,土地储备不断减少,决定了土地储备成为房地产企业日常经营工作重要的一环。土地的稀缺性决定了竞争的激烈性。土地储备方式很多,国有房地产企业应积极参与土地招拍挂活动,阳光竞争,采用最合适的方式增加土地储备在当前反腐形势下更具有其现实意义。

 


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