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房地产行业洗牌箭在弦上 行业收购兼并或井喷

发布时间:2011/10/27 10:19:50阅读次数:

    一叶知秋。房地产市场宏观调控政策出台一年多,随着限购、限贷等政策的贯彻实行,房地产行业正感觉到越来越浓的凉意。根据已公布的三季报,地产上市企业业绩整体大幅下降。在越来越紧张的资金环境下,地产企业发展方向出现明显分化,相当一部分企业不得不出售股权以筹措资金或者转向其他行业,地产企业的产权交易出现井喷。
  三季报反映楼市低迷状况

  宏观调控给房地产企业带来的压力终于在三季度发酵。根据巨灵财经的统计,截至本月25日,沪深两市共43家地产上市企业公布了三季报,各项经营指标出现全面下滑。三季度,43家地产企业营业总收入287.17亿元,环比下降26.7%,净利润29.02亿元,环比降幅达到53%。

  从行业龙头企业的情况来看,经营状况同样不佳。截至昨日,万科、招商、金地三季报相继出炉,三大龙头企业中,万科和招商三季度营业收入和净利润虽然同比依然增长,但环比均出现大幅下挫,而金地的净利润同比和环比均大幅下挫近九成。具体来看,三季度万科、金地、招商三大房企营业收入总和150.4亿元,同比上涨34.5%,环比却下降25.9%;净利润12.31亿元,同比上涨30%,环比下降59%。

  而中小地产企业亏损面进一步扩大。从已公布三季报的企业情况来看,有7家企业出现了亏损,70%以上的企业业绩出现下滑,亏损的企业包括新城B股、中弘股份、滨江集团、万方地产等,而半年报中,这些地产企业仅五家出现亏损。

  地产企业资金链告急

  收入、利润明显下降的同时,开发商的债务水平提高、现金流捉襟见肘。根据巨灵财经统计,截至三季度末,43家地产上市企业的资产负债率已经达到63.1%,比去年同期上升3.2个百分点,存货总量已经高达4973亿元,同比增幅高达50%。而与此同时,43家企业经营活动产生的现金流处于持续下降的趋势,到三季度末现金流总额为-94.1亿元,即使与半年报相比,也下降了20%以上。

  随着全国房地产市场宏观调控政策的进一步收紧,地产企业的融资难度越来越大,信托融资的大门也对开发商慢慢关闭。根据用益信托的统计,2011年三季度共发行了233款房地产信托产品,发行规模为620.91亿元。与二季度相比,发行数量骤降33.05%,发行规模则下降了46.15%。融资的审核门槛进一步提高使很多地产项目已很难从信托融资。

  为了缓解资金紧张,加快回笼资金,填补中短期内可能出现的资金敞口,降价、各类促销席卷各地楼市。自今年5月起,中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销,至9月加入降价销售行列的品牌开发商明显增加。据中原地产的监测数据,富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。降价的同时,一些地产企业也明确表示暂停购买土地。恒大地产近日就宣布,企业明年将暂停买地,并将下调明年开工面积,以节省资本开支至少50亿元。

  行业收购兼并出现井喷

  地产行业整体资金紧张,但各家企业程度不同,中小型企业的日子更难过一些。在这样的形势下,行业的收购兼并、重组整合明显增加,因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。

  9月15日,上海建工连续发布公告称,其全资子企业上海建工房产有限企业先后签署股权转让协议及在建工程收购协议,分别以人民币11.56亿元收购一家企业股权,以17.17亿元收购了两个在建工程。阳光股份10月20日晚间公告称,拟与首创置业全资附属企业朝阳房地产发展有限企业签署《股权转让协议书》,将以2.36亿元的总价出让旗下五家企业股权给首创朝阳,能够收回资金16.03亿元。

  据对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所进行不完全统计显示,今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业股权或项目出现了井喷,总数超过600宗。链家地产市场研究部统计,截至10月上半月,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。此外,中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险,据统计,至今已有25家左右房企涉足矿业,约占房地产上市板块的五分之一。

  分析人士认为,宏观调控大浪淘沙的过程中,融资困难、销售萎缩将使得中小企业要么主动退出,要么选择被大企业收购。房地产企业股权并购呈现高速增加的趋势,开发商的集中度将进一步增加。

  地产股地板价上挣扎

  但是在目前的形势下,地产行业也并非完全没有机会,昨天,沪深两市地产股就出现了反弹,从巨灵财经行业指数涨幅来看,房地产股的整体涨幅达到2.02%,高于大盘,且在各行业中排名靠前。“货币政策可能的预调微调,将给目前资金来源匮乏、资金成本高昂的房地产行业带来较大契机。”昨天,国泰君安证券分析师孙建平表示,未来地产股股价变化最敏感的将是政策面预期,基本面探底居于其次。中央与地方在行业调控政策出现分歧,表明目前地产股股价处于底部。一旦中央与地方在调控政策修正上达成一致,地产股将走出底部。

  从估值方面来看,目前主流企业估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期,而且现在PE估值普遍低于2008年最底部。分析人士向记者表示,地产股近期反弹能否持续还要看宏观政策面的支撑,目前投资者可以重点关注估值偏低的龙头股,其中包括保利地产、首开股份、中南建设、滨江集团、金地集团、招商地产、万科等。


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