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首创掌舵人刘晓光:房地产还有15年快速成长期

发布时间:2011/8/3 11:46:37阅读次数:

    他,曾是体制内的政府官员,自称为是“以权谋知”,在岗位上学到很多东西的“技术官僚”;他,创业北京国企16年,从繁杂凌乱的业务摊子,清晰建立起首创集团基建、地产、金融互为支撑的三大主业;他,是业内熟知的房地产开发商,历经行业发展的黄金二十年,在国企体制内改革创新,变局之下走上产业地产转型之路。他,是北京首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光。

  在风云激荡,几经起伏的地产江湖,刘晓光在大佬辈出的行业中始终占有一席之地。本报开创地产大佬回访栏目,以刘晓光先生为开篇,回顾往昔,展望未来,把脉地产行业。

  首创“金三角”变阵

  刘晓光对首创集团的业务做出微调,基础设施、城市地产、金融服务业的比例从“532”变为“442”

  “离开盘锦,对辽滨开发区有了了解,300多平方公里,五大产业加上一个高端商业服务区,构建一个滨海新城,代表了中国新兴城市群的未来。”

  6月底,刚刚从辽宁省西南部地级市盘锦考察回来的首创集团总经理刘晓光,有如此心得。谈到此次是否会促成新的投资,刘晓光表示,主要关心那里的基础设施建设,但在做基建的过程中会发现一些机会,会考虑发展地产业务。

  这也体现了首创集团目前的业务发展思路。

  目前,在首创集团中,基础设施、城市地产、金融服务业已经成为一个稳固的“金三角”发展模式。

  “此前的业务比例是532,现在是442”。如同在足球场上的排兵布阵,刘晓光对集团业务也随着发展做出微调。由于金融投资业务为高风险行业,刘晓光将这一业务的比例控制在20%,而看好地产业务的发展,基建业务与地产业务的比例已经持平。

  “这和大家的定位有关系,因为大家把自己定位成一个城市综合投资运营商。”刘晓光表示,“这三个行业是高度关联的。无论是基础设施还是地产都需要大量的资金。大家把业务分成稳健型,就是基建;高利润型,就是地产、金融。作为一个投资模型的组合,地产业务不好时,基建不见得会不好,金融业务不好时还有地产业务。”

  2010年,刘晓光开始打造芭蕾雨奥特莱斯项目,进入产业地产的“蓝海”领域

  带领首创步入发展正轨的刘晓光,并没有仅仅停留在国企稳定、持续发展的轨道上,地产业务的转型,在多年的酝酿后提上日程。

  2010年是中国房地产行业政策再转向之年,也是首创地产业务发展突破的一年。这一年年末,刘晓光在业内获得了一个奖项———“2010年最新锐的资源整合专家”。在发表获奖感言时,刘晓光说,“不敢称是专家,但是这个奖项至少说明大家的战略意识还是比较超前的。”

  这个战略是指,刘晓光在首创置业传统住宅地产开发模式下,打造芭蕾雨奥特莱斯项目,进入产业地产的“蓝海”领域。

  “最早进入产业地产,实际就是把基建跟地产结合起来。大家下一步还在研究高速路、地铁上盖跟地产的结合,是和大家集团的业务属性结合的。奥特莱斯,是一个新的起点。”

  根据刘晓光的计划,未来3年内,首创置业将在全国5个主要区域建设5家奥特莱斯旗舰中心,预计投资300亿元。目前,北京房山,广东佛山、浙江湖州、海南万宁已经建起了大的奥莱物业。

  刘晓光表示,锁定奥特莱斯项目是因为,“大家发现中国小城镇的建设步伐非常快;第二,大城市的压力太大;第三,都盲目的去建商业地产会有问题,一定要找出一个新的业态,一个能引领其他业态的具有突破性的业态。”

  不会再有暴利,不能一味盖住宅”

  - 对话·行业见解

  房地产还有15年的快速成长期

  新京报:在首创集团工作16年,您历经了中国房地产行业变迁。在历史最严厉调控下,怎样看待这一行业发展?

  刘晓光:1998年住房制度改革,房地产行业刚刚起步,当时地产行业孕育着一个庞大的潜在市场。1998年到2004年的价格涨幅非常小,是一个很平缓的曲线。2004年到2006年的涨幅,略有一点增长。实际上真正增长是2008年以后。

  现在,我仍然坚持我的观点,大家还有15年的快速成长期。房地产行业是中国最大的行业之一。13亿人口的消费离不开它,它也同时带动了五六十个衍生行业。

  目前,房地产行业会有调整。一个是利润率的调整,不会再有暴利了,慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整,不能一味地盖住宅,而是产业、住宅同步发展。

  新京报:做商业地产资金是比较大的挑战,奥特莱斯的融资和回报模型是不是已经建立起来,需要多长时间利润最大化?

  刘晓光:做商业地产的挑战比做住宅的挑战要大得多。奥特莱斯面临的最大挑战就是融资。比如要建十个奥特莱斯城市新中心,一个投资几十亿、上百亿,十个就需近千亿,这其中30%是商业、服务业,也就是约有300亿。这300亿是押在那儿不能动的,而且开始是要赔钱的。自有资金肯定不够,要有贷款、私募、信托、基金等多种渠道并进。

  在奥特莱斯项目中,大家可以用住宅赚的钱来补贴商业的建设,商业建成之后的运营,每一个要养三年才能获得回报。利润最大化的时点可能要8年。因为这个产业地产模式不是一个两个项目,做完计划中的5个,可能差不多要四年时间。


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